管理組合は、マンションの管理業務を執行するための機関です。最高意思決定機関である総会と業務を執行する理事会によって運営され、理事長、副理事長、複数の理事、監事、そして組合員（区分所有者）で構成されています。

■ 共有財産を守る管理組合

区分所有法では、「すべての分譲マンションは、区分所有者全員によって建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体（管理組合）を構成すること」を義務づけています。分譲マンションの場合、管理組合は、売主から買主に最初の1戸の所有権が移ったときに発足します。

■ 管理組合からの脱会はできません

区分所有者は、所有権の発生とともに組合員となり、区分所有者である限り、決して管理組合から脱会することはできません。組合員としての資格を失うのは、マンションを売却するなどして所有権を失ったときだけに限られます。その場合、新しい区分所有者が、前の区分所有者の権利と義務を引き継ぐことになります。管理費を滞納したまま所有権移転した場合にはその義務も引き継ぎます。

■ 重要事項の意思決定は総会で

重要事項とは、予算や決算、管理規約の改正、役員選出、活動報告、事業計画、大規模修繕工事などです。総会は通常、年に1回開催され、このほか、必要に応じて臨時総会が招集されます。議事は管理規約に別段の定めがない限り、出席組合員の過半数の賛成で決めることができます。しかし、特に重要な議案の場合は、特別決議で決めなければなりません。

■ 議決権は、1戸1議決権

ファミリータイプのマンションの場合、総会での決議に関する議決権は、「1戸1議決権」が一般的です。総会は議決権総数の半数にあたる組合員が出席すれば成立し、通常、議事は出席組合員の議決権の過半数の賛成で決められます。

管理規約は「マンションの憲法」とも言われ、マンションというひとつの共同社会をルールによって、より良い生活の場としようとするものです。また、マンションという財産を保全するためのルールでもあり、管理組合の組織、運営、議決方法、義務違反者に対する処置などが書かれています。

■ 管理規約で定める事項

共有持分割合や議決権の割合など区分所有者間の法律関係、管理者の選任・権限や管理組合の運営などの管理組合の業務処理方法、共用部分の使用方法や専有部分の使用制限などの区分所有者間の利害関係の調整、有害行為の差し止めや損害賠償などの義務違反者に対する措置といった事項があります。

■ 管理規約はマンションに合わせてみんなでつくる

管理規約は、区分所有法にもとづき、それぞれの管理組合が作成します。新築のマンションでは、ご入居と同時にスムーズな管理を行えるように、あらかじめ管理会社が標準的な内容を盛り込んだ管理規約をご用意しています。一度決めた管理規約でも、実際の生活にそぐわない事項が出てきた場合は管理組合総会で区分所有者数と議決権数の各4分の3以上の賛成があれば改正することができます。

管理規約が管理組合の運営などを主な内容とするマンションの“憲法”とすれば、使用細則はトラブルを未然に防止し、安全で快適なマンションライフを確保するための“ルールブック”です。集会室やゴミ置き場など共用施設の使い方、ペットの問題、洗濯物を干す場所といった事柄は、マンションの立地、構造や設備によって、また、居住者のライフスタイルによっても違いがあります。それだけにマナーやルールの問題は、ひとり一人のモラルや常識に負うところが大きいといえます。